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经典案例

开发商以业主未付物业费拒交付房产无法律依据

作者:admin时间:2012-05-11 11:02:25 来源: 湖州服务律师网

案情简要:郑某与某房地产公司签订房屋买卖合同,合同约定房地产公司于2009年12月30日前将房屋交予郑某,如开发商逾期交房,则应当向郑某支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止,每日按已交房款的万分之一的违约金。合同约定的交房期限到期后,开发商向郑某发出了《入伙通知书》,郑某很开心,但去物业公司前往办理领房手续时被告知应先交物业费,才能领钥匙。为此双方交涉了将近一年的时间,无奈,郑某委托洪秀英律师通过诉讼解决。本案庭审结束后,在法庭主持下双方达成了调解协议,郑某全额获得了诉讼请求中要求开发商支付的违约金2万元。

争议焦点:原告诉称应该是先交房再交物业费,被告无权以未交物业费为由拒绝交房。双方权利义务依据签订的房屋买卖合同,被告的行为是合同违约。被告辩称因物业收取收取物业费困难,所以物业公司与其签订合同,约定当业主先行缴纳物业费才能交房,因此原告领房需要先交乃物业费是毕竟流程。本案焦点在房地产是否有资格强制征缴物业费?物业费与“交房”是否能捆绑为同一流程?

法院判决:法院依据双方陈述,审理双方签订的《商品房买卖合同》,根据我国商品房买卖合同司法解释和《物业管理条例》的有关规定,主持调解达成调解协议,郑某全额获得了诉讼请求中要求开发商支付的违约金2万元。

律师辨析要点:这是一起很普遍的商品房买卖纠纷,开发商惯用这种方式强制要求业主先交物业费才能入住。那么开发商是否有权这么做呢?本案开发商抗辩,其与物业公司之间有约定,业主必须缴纳了物业管理费才能领取房屋的钥匙,洪秀英律师认为,房地产商与原告签订的《商品房买卖合同》的是一个合同关系,房地产商与物业公司的协议属另一个合同关系,两者之间无法律关联关系。交物业费是基于业主与物业公司之间的物业服务协议,是郑某与物业公司签订的《前期物业服务协议》的权利义务内容,不涉及其他合同关系。显然,基于合同法原则,不论房地产商与物业有任何协议,郑某交付了房款,充分履行了合同义务,房地产商交付房产是天经地义,交纳物业管理费不是交房的前提条件。洪秀英律师观点最后获法院支持。

洪秀英律师提醒:现实中有些情况是房产商与业主的《商品房买卖合同》中规定了以交纳物业管理费作为交付房屋的前置条件等类似条款,这种情况业主是否必定要先交付物业费么?答案是否定的,在商品房买卖中,房地产公司以交纳物业管理费作为交付房屋的前置条件无法律依据。因为买方交款卖方交房是合同主要义务,交付业务费是合同的次要义务,根据相关法律,履行了合同的主要义务,双方合同正常履行,除无不可抗力的情形下,房地产公司延迟交房属违约行为。